ENERO de 2024 Symetrica (ACTUALIZACIÓN)
Queremos hacer la siguiente exposición. Hoy en día, mucha gente se plantea ¿Qué es mejor, construirse una casa nueva desde cero, o comprar una vivienda ya construida, nueva o de segunda mano?
¿Cómo esta el mercado?
En la actualidad, el parque de vivienda nueva libre a pasado de las 597.632 en 2.006 a 77.531 del 2.020 según los datos del ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana. Como dato de referencia durante la década de los 90 en ningún año se bajó de las 155.000 viviendas libres terminadas. A esto hay que añadir la distribución desigual por comunidades, incluso de ciudades como Madrid, Barcelona incluso en Valencia o Victoria.
Esto nos esta mostrando desde hace ya tiempo que se está fraguando la tormenta perfecta, ya que con estos números va a ser muy difícil satisfacer un posible repunte de la demanda, a lo que hay que añadir la escasez de mano de obra cualificada.
«Eso sí, si estás interesado en una vivienda de muy alta eficiencia energética, consulta también este otro post:»
Este tipo de vivienda tiene el inconveniente de que suele necesitar una reforma o rehabilitación, muchas veces integral. Desde el punto ecológico es mejor reformar o rehabilitar que construir de cero, pero adaptar una vivienda no siempre es tarea fácil, sobre todo si buscamos que tenga los mismos servicios y garantías que una vivienda nueva.
Por otra parte, normalmente disfrutaremos de una zona mucho más consolida que en el caso de una vivienda nueva.
Esto será la gran diferencia, junto con alguna oportunidad de mercado que podamos encontrar.
Si lo que buscamos es una vivienda en una zona consolidada y a buen precio y que se adapte a nuestras necesidades, lo más interesante será buscar viviendas que les tengamos que hacer una rehabilitación total, pues la diferencia respecto a una vivienda con poca reforma, a la larga por coste y la habitabilidad que nos va a ofrecer, no nos compensa.
Respecto a la vivienda de obra nueva, si nos construimos nuestra propia casa, esta estará hecha a nuestra medida, teniendo en cuenta todas nuestras necesidades, y estará actualizada desde el punto de vista técnico.
«Búsqueda y adquisición del solar «
Con esto llegamos a la conclusión de que construir una vivienda nueva puede ser una buena opción. pero ¿Cuánto cuesta? Empecemos por el solar. Tanto si queremos construir un bloque de viviendas, como si queremos construir una vivienda unifamiliar, lo primero que debemos tener en cuenta es que necesitaremos un solar urbanizable (calificado por el Ayuntamiento como suelo urbano). Un dato importante que debemos comprobar es la edificabilidad de ese solar, es decir ¿cómo de grande es la casa que podré construir en ese solar? Hay veces que un solar pequeño puede ser suficiente para albergar una gran vivienda o bloque de viviendas (tendrá una edificabilidad elevada) otras veces necesitaremos un solar muy grande para construir una vivienda de tamaño estándar (su edificabilidad será baja).
En el primer trimestre de 2017, el coste medio del suelo urbano en España se situaba en los 167,48 €/m2. Pero, en este mismo trimestre, si miramos el coste medio en la Comunidad de Madrid, este se situaba en 296,46 €/m2. Pincha aquí para saber más sobre los valores medios del suelo urbano en España. Esto nos servirá para hacernos una idea de lo que puede variar el precio del terreno de un punto a otro de nuestro país e incluso de un año para otro. En general, si nos alejamos de las zonas urbanas y turísticas, el precio baja.
Ante todo, antes de realizar la compra, es muy recomendable acudir al Ayuntamiento y al Registro de la Propiedad correspondientes para comprobar la situación de la parcela que nos interesa desde el punto de vista urbanístico ¿se puede construir todo lo que necesitamos? y por si tiene algún tipo de carga.
Una vez vistos estos datos, suponiendo que nos queremos comprar una parcela de suelo urbano de 500 m2 en Madrid según la evolución trimestral (algo que nos saldría más barato hoy en día que hace un año, pero recuperándose rápidamente), esta nos supondría un coste de 225€/m2 lo que nos da en torno a 112.500 €.
«El precio de la construcción«
A continuación, una vez que los arquitectos han diseñado y elaborado el proyecto, debemos pedir oferta a diferentes constructoras para la ejecución de las obras. Aunque pueda resultar extraño, en los últimos años el coste de ejecución material de las obras realizadas en España ha ascendido. Así, mientras que, en plena burbuja de 2006, el precio medio de la construcción de edificios residenciales estaba en 365,64 €/m², en enero de 2017 este precio se sitúa en 598,86 €/m². Estas cifras, sin embargo, no nos sirven para nuestro caso, ya que provienen de estadísticas que incluyen las grandes promociones, donde la economía de escala permite ajustar mucho el precio por metro cuadrado.
Para nuestro cálculo usaremos un dato más específico. En Madrid, el precio de construcción de viviendas unifamiliares (construidas de manera independiente) se sitúa en torno a los 900 €/m² a 1.300 €/m² con calidades medias. A esta cifra debemos añadirle un 19%, por gastos generales y beneficio industrial de la empresa constructora, con lo que se queda en torno a los, 1071 €/m² a 1.547 €/m². Así, para la vivienda que teníamos proyectada de 150 m², el coste de construcción o ejecución material sería de 160.650 € a 232.050 € aproximadamente.
Actualmente, y debido principalmente al incremento reciente de un 30% del coste de la mano de obra, motivado principalmente por la falta y poca especialización de los actuales trabajadores.
Estas cantidades deben de incrementarse en una repercusión directa del 20%, puesto que la construcción, sigue siendo una actividad de la que se precisa un porcentaje muy elevado de mano de obra.
Siendo de 1285 €/m² a 1.856 €/m². Así, para la vivienda que teníamos proyectada de 150 m², el coste de construcción o ejecución material sería de 192.750 € a 278.460 € aproximadamente.
Una vivienda de 150 m² construidos encaja bastante bien con el tamaño de vivienda necesario para la familia media en España. En el siguiente post puedes encontrar más información sobre el tamaño ideal para una vivienda:
¿CUÁL ES EL TAMAÑO IDEAL DE UNA VIVIENDA?
En este punto hay que tener en cuenta un tema al que ya hemos hecho referencia, las calidades. La variación del coste de ejecución material puede variar mucho según los acabados y calidades que tengamos pensados para nuestra vivienda. Es un tema que merece la pena tratar con los arquitectos detenidamente, ya que nos puede suponer un buen ahorro respecto a la media o un buen incremento del presupuesto. En este caso, estamos planteando una hipótesis con los precios medios, lo que equivale también a unas calidades medias. El equipo de arquitectos es el que mejor te sabrá asesorar sobre en qué partidas puedes ahorrar y en cuáles es mejor no hacerlo.
«El precio de los permisos urbanísticos y tasas»
De nuevo, previo a la solicitud de ofertas a las constructoras, será necesario solicitar licencia al Ayuntamiento, trámite del que también se suelen encargar los arquitectos. La licencia supone el pago de una serie de tasas al inicio de las obras y en su finalización, algunas de las cuales son fijas y otras son un porcentaje del coste de ejecución material de las obras. En el caso de Madrid, la licencia será el 4% del presupuesto de ejecución material, por último, la licencia de primera ocupación, que supone un 1% del presupuesto de ejecución material. Para la obra que estamos estudiando esto supondría un coste de en torno a 6.750 € (estos porcentajes y tasas varían de una comunidad a otra).
«Coste total de la inversión a realizar»
Así, ya podemos llegar a una conclusión sobre el coste que tendría la construcción de una vivienda unifamiliar de 150 m2 en una parcela de 500 m2 en la Comunidad de Madrid, con acabados y calidades medias. Según los anteriores cálculos, el coste total ascendería entre 293.400€ y 364.800€ (incluidas licencias y tasas urbanísticas en Madrid). Precio en el que estaría incluido todo excepto los impuestos y trámites notariales. El IVA de la ejecución material es el 10%, el de los arquitectos y demás técnicos del 21% y, para la compra del solar, según el caso, podemos estar obligados a pagar IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Teniendo en cuenta que en mayo de 2.021 el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid se encuentra en los 2.945 €/m2, una vivienda nueva de 150 m2 nos supondría un desembolso medio de 441.750 € sin IVA (cifra que irá en aumento según nos acerquemos al centro de la ciudad de Madrid). Comparando este dato con el coste de construcción de una vivienda nueva, es posible que convertirnos en auto promotores, con la ventaja de construirnos una casa totalmente a nuestra medida, sea una buena opción. Al menos en el caso de una gran ciudad como Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao o Sevilla y siempre que no nos importe vivir un poco alejados del centro urbano.
Todos los datos utilizados en este post provienen de fuentes oficiales como el COAM, el INE y el Ministerio de Transportes, movilidad y agenda urbana. Aun así, debes tener en cuenta que todos los valores son orientativos ya que proceden de valores medios. Si estás pensando en construirte una casa, desde Symetrica estaremos encantados en asesorarte y ayudarte personalmente, puedes ponerte en contacto con nosotros pulsando en el siguiente botón.